Los terrenos sin propietario registrado se presumen bienes baldíos

Los bienes baldíos son terrenos del Estado que pueden ser adjudicados a personas naturales, empresas comunitarias y cooperativas campesinas que cumplan unos requisitos legales. Por su naturaleza, son bienes inenajenables, imprescriptibles e inembargables. La Corte Constitucional estableció que se presume que son bienes baldíos todas las tierras en las que no exista un propietario registrado en la matrícula de bienes inmuebles.

Por: Alejandro García Hernández

Los bienes baldíos son terrenos que pertenecen al Estado y estos son todas las tierras que carecen de dueño y se encuentran dentro de los límites del territorio nacional, conforme a los artículos 102 de la Constitución Política, 675 del Código Civil y 44 del Código Fiscal.

El territorio colombiano limita según lo establecido en los tratados internacionales aprobados por el Congreso, debidamente ratificados por el Presidente de la República, y los definidos por los laudos arbitrales en que sea parte la Nación, según el artículo 101 de la Constitución Política.

La propiedad sobre bienes baldíos

La propiedad de los terrenos baldíos sólo la puede otorgar, mediante título traslaticio de dominio, la Agencia Nacional de Tierras a las personas naturales, empresas comunitarias o cooperativas campesinas, de acuerdo al artículo 65 de la Ley 160 de 1994.

De igual forma, la Corte Constitucional, en sentencia C-595 de 1995, definió que los bienes baldíos son bienes públicos fiscales adjudicables que la Nación conserva para otorgarlos a quienes reúnan la totalidad de las exigencias establecidas en la ley.

De modo que los ocupantes de tierras baldías sólo tienen una mera expectativa de la adjudicación por parte del Estado y en ningún caso tienen la calidad de poseedores ni pueden adquirirlos por prescripción, conforme a los artículos 65 de la ley 160 de 1994 y 61 del Código Fiscal.

En todo caso, cuando una demanda pretenda la declaración de pertenencia sobre bienes baldíos, el juez debe rechazar de plano la demanda o declarar la terminación anticipada del proceso, según el numeral 4 del artículo 375 del Código General del Proceso.

En este sentido, la Corte Constitucional, en sentencia C-595 de 1995, precisó que las tierras baldías sólo se pueden adquirir cuando la autoridad competente adjudique el bien a los beneficiaros, de forma que no se puede adquirir mediante la prescripción.

De igual forma, la Corte aclaró que los ocupantes sólo cuentan con una expectativa de cumplir todos los requisitos exigidos por la ley para tener derecho a la adjudicación de un terreno baldío y que estos bienes son inenajenables, es decir que están fuera del comercio, y el ocupante sólo puede disponer de ellos cuando se le conceda su título de propiedad, de acuerdo a la sentencia C-097 de 1996.

Sobre lo anterior, el nuevo régimen del decreto ley 902 de 2017 en su artículo 21 estableció que  los predios rurales baldíos entregados a título de propiedad y que provengan de los programas de tierras son inembargables, inalienables e imprescriptibles por el término de siete años.

Requisitos para adquirir un bien baldío 

El artículo 25 del decreto ley 902 de 2017 determinó que la Agencia Nacional de Tierras es la encargada de las adjudicaciones de predios baldíos a personas naturales empresas comunitarias o cooperativas campesinas cuando cumplan con los requisitos exigidos en los artículos 4 y 5 de este decreto ley, los cuales son:

  1. Poseer un patrimonio neto que no exceda de setecientos salarios mínimos mensuales legales vigentes al momento de participar en el programa de acceso a tierras.
  2. No haber sido beneficiario de algún programa de tierras, salvo que se demuestre que las extensiones de tierra a las que accedió son inferiores a una Unidad Agrícola Familiar (UAF).
  3. No ser propietario de predios rurales o urbanos, excepto que se trate de predios destinados para vivienda rural o urbana, o que la propiedad que ostente no tenga condiciones físicas o jurídicas para la implementación de un proyecto productivo.
  4. No ser requerido por las autoridades para el cumplimiento o estar cumpliendo una pena privativa intramural de la libertad impuesta mediante sentencia condenatoria en firme.
  5. No haber sido declarado como ocupante indebido de tierras baldías o fiscales patrimoniales o no estar incurso en un procedimiento de esta naturaleza En este último caso se suspenderá el ingreso al RESO hasta que finalice el procedimiento no declarando la indebida ocupación.

Conforme a los artículos 25 y 27 del decreto ley 902 de 2017, 2.14.10.4.1 del decreto 1071 de 2015 y 72 de la ley 160 de 1994 los ocupantes que demuestren que han explotado el bien baldío durante cinco años antes del 29 de mayo de 2017 y soliciten la adjudicación antes del 29 de mayo de 2018 podrán titular con el régimen anterior al decreto ley 902 de 2017 si les favorece. Este régimen es regulado por el decreto 1071 de 2015 y la ley 160 de 1994 que establecían estos requisitos:

  1. Demostrar una ocupación y explotación previa no inferior a cinco años, teniendo en cuenta que el tiempo de ocupación no es transferible a terceros.
  2. Tener bajo explotación económica las dos terceras partes de la superficie cuya adjudicación se pretenda
  3. Que la explotación adelantada corresponde a la aptitud del suelo establecida por la Agencia Nacional de Tierras en la inspección ocular.
  4. Si fue adjudicatario y enajenó las tierras, no podrá obtener una nueva adjudicación antes de transcurridos quince años desde la fecha de la titulación anterior
  5. Acreditar que su patrimonio neto no es superior a mil salarios mínimos mensuales legales. Si la solicitante es una empresa comunitaria o cooperativa campesina, debe tenerse en cuenta la suma de los patrimonios netos de los socios.
  6. No ser propietario o poseedor, a cualquier título, de otros predios rurales en el territorio nacional que tengan una extensión superior a una UAF, de acuerdo a la sentencia C-517 de 2016. Teniendo en cuenta las adjudicaciones de terrenos baldíos efectuadas a sociedades de las que los interesados formen parte, su cónyuge, compañero permanente e hijos menores que no hayan obtenido habilitación de edad.

Presunción de bien baldío 

La presunciones de bien privado y bien privado se encuentra regulado por el artículo 1 de la ley 200 de 1936 que expone que se presume bienes de propiedad privada los terrenos poseídos por particulares que se comporten como dueños y exploten económicamente su suelo. Por otra parte, el artículo 2 de esta ley establece que se presumen baldíos los predios rústicos no poseídos en la forma anterior.

La Corte Constitucional concluye que de una interpretación sistemática de los artículos 63, 64 y numeral 18 del 150 de la constitución política de Colombia, 675 del código civil, 44 y 61 del código fiscal, 1 y 2 de la ley 200 de 1936, 65 de la ley 160 de 1994 y 375 del Código General del Proceso, se extrae que la presunción de bien privado se da por la explotación económica que realiza un poseedor. Sin embargo, dicha presunción no se aplica a los bienes baldíos porque la ley no permite que los ocupantes tengan la calidad de poseedores. De modo que se presume que son bienes baldíos todos los terrenos en los que no exista un propietario registrado en la matrícula de un bien inmueble, conforme a la sentencia T-549 de 2016.

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